Вечером некоторые жилые комплексы на Пхукете выглядят вполне обжитыми: в окнах горит свет, на парковках стоят автомобили, за стеклами видны освещенные комнаты. Но за этой картиной не всегда стоят реальные жильцы. На острове используют необычный прием: в пустующих квартирах оставляют включенными лампы, чтобы здание казалось более заселенным. За этой маленькой хитростью скрывается особенность курортной недвижимости: квартиру здесь покупают ради отдыха, аренды и инвестиций, но далеко не все владельцы проводят в ней достаточно времени, чтобы в доме постоянно кипела жизнь.
Дом, в котором некому включать свет
У обычного жилого дома есть понятный признак востребованности: вечером люди возвращаются с работы, зажигают свет, готовят ужин, смотрят телевизор. У курортного кондоминиума все иначе. Его владельцы могут находиться в Москве, Пекине, Лондоне или вообще в другой части Таиланда.
Одни приобретают квартиру для нескольких отпусков в году, другие рассчитывают сдавать ее туристам, третьи рассматривают недвижимость как способ сохранить капитал. В результате даже полностью проданный жилой комплекс не обязательно оказывается заполненным жильцами.
Для рынка это создает любопытную проблему. Покупатель оценивает не только планировку, вид из окна и расстояние до пляжа. Ему важно понять, что происходит вокруг: живут ли в здании соседи, работают ли общие зоны, есть ли спрос на аренду.
Именно поэтому освещенные окна приобретают значение. Несколько горящих квартир могут визуально изменить впечатление от целого здания. Прием особенно показателен вечером, когда пустота большого комплекса становится заметнее всего.
На Пхукете строят быстрее, чем меняется спрос
Масштаб местного рынка объясняет, почему подобные детали вообще приобретают значение. По исследованию тайского агентства Agency for Real Estate Affairs (AREA), в 2026 году на Пхукете на продажу предлагалось 13 779 жилых объектов общей стоимостью 176,5 млрд батов. Средняя стоимость одного объекта достигла примерно 12,8 млн батов.
Всего исследование охватило 806 жилых проектов с 90 597 объектами. Около 85% из них уже нашли покупателей. При этом курортные виллы и кондоминиумы составляют 52% всего предложения и около 80% его общей стоимости. Иными словами, значительная часть местного рынка ориентирована на людей, которые приобретают жилье ради отдыха или вложения денег, а не для постоянного проживания.
Новые проекты продолжают появляться. По данным CBRE, в первом полугодии 2026 года количество запусков кондоминиум-проектов выросло на 44,8% относительно второго полугодия 2025-го. За тот же период завершили строительство трех проектов на 1196 квартир.
При этом говорить о полном прекращении продаж было бы неправильно. Например, CBRE зафиксировала рост продаж жилой недвижимости на Пхукете более чем на 45% в первом полугодии 2026 года относительно аналогичного периода прошлого года. Особенно заметным спрос оставался в премиальном сегменте.
Проблема в другом: востребованность одного комплекса ничего не гарантирует соседнему. Покупатели выбирают расположение, качество строительства, инфраструктуру и репутацию застройщика. Проекты без заметных преимуществ оказываются в гораздо более сложном положении.
Квартира у моря еще не означает доход от аренды
Одна из главных особенностей курортной недвижимости — зависимость от туристического потока. Владелец может рассчитывать, что апартаменты будут приносить деньги, пока он находится в другой стране. Но между красивой презентацией инвестиционного проекта и реальной загрузкой квартиры есть существенная разница.
Изображение от brgfx на Magnific
Даже если Пхукет принимает много туристов, это не означает, что все они будут снимать жилье в одном районе или выбирать конкретный кондоминиум. На выбор влияют сезон, цена, расстояние до пляжа, состояние здания и конкуренция с отелями и другими апартаментами.
Кроме того, содержание квартиры требует расходов независимо от того, живет в ней кто-нибудь или нет. Оплачивать обслуживание комплекса, коммунальные услуги, ремонт и работу управляющей компании приходится даже тогда, когда собственник находится за тысячи километров.
Банк Krungsri в своем прогнозе на 2026–2028 годы также отмечает, что рынок недвижимости острова становится более избирательным. Поддерживать спрос будут туризм, инфраструктурные проекты и интерес к жилью для длительного проживания, однако покупательная способность остается чувствительной к экономической ситуации и стоимости поездок.
Как понять, что за красивой картинкой стоит реальный спрос
Горящие окна, ухоженный бассейн и заполненная парковка могут произвести хорошее впечатление, но сами по себе ничего не говорят о доходности объекта. Для человека, который рассматривает покупку курортной недвижимости, гораздо полезнее проверить несколько вещей.
Реальную загрузку. Сколько дней в году квартира сдается и сколько времени остается свободной? Лучше смотреть историю бронирований и фактические поступления, а не рекламные прогнозы.
- Расходы на содержание. Сколько стоит обслуживание комплекса, кто отвечает за ремонт и какие дополнительные платежи предусмотрены для собственников?
- Состояние здания. Работают ли лифты, бассейн и общие зоны, как содержится территория, нет ли признаков отложенного ремонта
- Конкурентов поблизости. Сколько аналогичных квартир сдается в этом районе и по каким ценам? Новый комплекс с похожими апартаментами может заметно изменить ситуацию.
- Условия управления. Кто занимается поиском арендаторов, сколько берет за свои услуги и кто отвечает за состояние квартиры после выезда гостей?
Особенно полезно приехать к выбранному комплексу не только днем, когда его показывают потенциальным покупателям, но и вечером. Впрочем, даже темные окна не обязательно означают, что жилье никому не нужно: владельцы могли просто уехать до следующего отпуска.
Курортная недвижимость продает красивую картинку будущей жизни. На Пхукете она может начинаться с вида на море, продолжаться бассейном среди пальм и заканчиваться уютным вечером на собственной террасе. Но есть одна деталь, которую не получится добавить в рекламную презентацию: людей, которые действительно захотят здесь жить, отдыхать или снимать квартиру.
